Posso usar o FGTS para dar entrada em um imóvel?

Sim. O FGTS pode ser usado para dar entrada na compra de imóvel residencial urbano pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), desde que: o imóvel seja o primeiro bem próprio, esteja localizado na cidade onde você mora ou trabalha, seu valor não ultrapasse o limite do SFH (R$ 1,5 milhão em 2025 na maioria dos estados), e você não seja proprietário de outro imóvel financiado pelo SFH.

Qual o valor máximo de imóvel para financiar pela Caixa em 2026?

Pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) com juros controlados (máximo 12% ao ano), o limite do imóvel é de R$ 1,5 milhão na maioria dos estados (SP, RJ, MG e DF permitem até R$ 950 mil pelo Minha Casa Minha Vida). Acima desse valor, o financiamento segue pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) com taxas livres, geralmente entre 11% e 14% ao ano.

Qual a taxa de juros atual para financiamento imobiliário?

Em 2026, com a Selic elevada, as taxas de financiamento imobiliário oscilam entre 10,5% e 14% ao ano dependendo do banco, do tipo de indexador (TR, IPCA ou poupança) e do perfil do cliente. As taxas mais baixas geralmente são para servidores públicos, clientes com relacionamento no banco ou financiamentos pelo Minha Casa Minha Vida. O simulador usa a taxa que você informar — experimente diferentes cenários.

O que é melhor: SAC ou Price para financiamento imobiliário?

O SAC é financeiramente mais vantajoso no longo prazo — você paga menos juros totais. A desvantagem é que a primeira parcela é maior, o que pode dificultar a aprovação pelo banco. A Tabela Price tem parcela menor e fixa, facilitando o planejamento, mas o custo total é significativamente maior em financiamentos de 20 a 30 anos. Veja a comparação exata no simulador acima.

Simulador de Financiamento Imobiliário 2026

Q: Quanto de renda preciso para financiar um imóvel?

Os bancos limitam a parcela do financiamento a no máximo 30% da renda bruta familiar. Para descobrir a renda mínima necessária, divida o valor da primeira parcela por 0,30. Exemplo: se a 1ª parcela SAC for R$ 3.000, a renda mínima é R$ 10.000. O simulador acima calcula automaticamente a renda mínima e o percentual comprometido para qualquer cenário.

Q: Os bancos financiam 100% do imóvel?

Não. Os bancos geralmente financiam entre 70% e 80% do valor do imóvel. Isso significa que você precisa ter pelo menos 20% a 30% do valor disponíveis como entrada (incluindo o FGTS). A Caixa Econômica pode financiar até 80% pelo SAC e até 75% pela Tabela Price. Programas como o Minha Casa Minha Vida têm regras específicas e podem financiar proporções maiores.

Calcule a parcela, o total pago e a renda mínima necessária. Simule com FGTS, escolha SAC ou Price e veja a tabela completa mês a mês. Grátis e sem cadastro.

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Dados do imóvel e entrada

Valor do imóvel (R$)

Entrada própria (R$)

FGTS disponível (R$) (opcional)

Condições do financiamento

Taxa de juros (% ao ano)

% a.a.

Prazo (anos)

anos

Sistema de amortização

Renda bruta familiar (R$) (opcional)

1ª parcela

Última parcela

Valor financiado

Total de juros

Custo total

Juros = % do custo

Mês	Parcela	Amortização	Juros	Saldo devedor

📉 SAC

1ª parcela

Última parcela

Total juros

Custo total

📊 Price

Parcela fixa

Total juros

Custo total

💰 Economia escolhendo SAC:

Mês	SAC — Parcela	SAC — Saldo	Price — Parcela	Price — Saldo

⚠️ Simulação educacional. Valores reais dos bancos incluem seguros (MIP/DFI), taxa de administração e correção pela TR/IPCA, que podem alterar os resultados. Consulte seu banco para uma proposta oficial.

Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil

O financiamento imobiliário é o principal instrumento para compra da casa própria no Brasil. Ele permite que você pague um imóvel em parcelas mensais ao longo de um prazo de até 35 anos, com o imóvel servindo como garantia (alienação fiduciária). Os dois principais sistemas usados pelos bancos brasileiros são o SAC e a Tabela Price.

1. Como calcular a parcela de um financiamento

O cálculo depende do sistema escolhido. O simulador acima usa as fórmulas exatas adotadas pelos bancos:

SAC: Amortização fixa = PV ÷ n. Parcela(mês k) = Amortização + (Saldo devedor restante × taxa mensal). As parcelas diminuem todo mês.
Price: Parcela fixa = PV × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ – 1]. O valor não muda, mas a proporção de juros cai internamente.
Taxa mensal: Converta a taxa anual para mensal com i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) – 1. Para 10,99% a.a.: i_mensal = (1,1099)^(1/12) – 1 = 0,874% ao mês.

2. Quanto de entrada preciso ter?

Os bancos financiam entre 70% e 80% do valor do imóvel. Isso significa que você precisa de pelo menos 20% a 30% como entrada. Para um imóvel de R$ 400.000, a entrada mínima seria entre R$ 80.000 e R$ 120.000. O FGTS pode ser somado à entrada própria para compor esse valor.

Banco	Máx. financiado (SAC)	Máx. financiado (Price)	Prazo máx.
Caixa Econômica	80% do valor	75% do valor	35 anos
Banco do Brasil	80% do valor	80% do valor	30 anos
Itaú	82% do valor	82% do valor	30 anos
Bradesco	80% do valor	80% do valor	30 anos
Santander	80% do valor	80% do valor	30 anos

3. Comprometimento de renda: a regra dos 30%

Todos os bancos brasileiros limitam a parcela do financiamento a no máximo 30% da renda bruta familiar. Se a renda é de R$ 10.000, a parcela máxima aprovada é de R$ 3.000. Essa regra vale para a primeira parcela no SAC (a mais alta) e para a parcela fixa no Price.

A fórmula para calcular a renda mínima necessária é: Renda mínima = Parcela ÷ 0,30. Exemplo: parcela de R$ 2.500 exige renda bruta familiar de pelo menos R$ 8.333.

4. Como usar o FGTS no financiamento

O Fundo de Garantia pode ser usado de três formas no financiamento imobiliário pelo SFH:

Dar entrada: abater o valor do saldo devedor inicial, reduzindo as parcelas
Amortizar parcelas: usar o saldo para quitar parcelas já vencidas ou futuras
Reduzir o saldo devedor: realizar amortização extraordinária do saldo, reduzindo o prazo ou a parcela

Para usar o FGTS, o imóvel deve ser residencial urbano, o comprador não pode ser proprietário de outro imóvel no mesmo município e o valor do imóvel não pode ultrapassar o limite do SFH.

💡

Dica Controlizze: Após simular o financiamento aqui, use a Calculadora de Reserva de Emergência para garantir que você terá pelo menos 6 meses de parcelas guardados antes de assinar o contrato. Imprevistos acontecem — e atrasar o financiamento tem multa.

5. Custo efetivo total (CET) × taxa nominal

A taxa de juros divulgada pelos bancos é a taxa nominal. O CET (Custo Efetivo Total) inclui também os seguros obrigatórios (MIP — seguro de vida, e DFI — danos físicos ao imóvel), a taxa de administração e outros encargos. Na prática, o CET pode ser 1% a 2% ao ano maior que a taxa nominal. Este simulador usa a taxa que você informar — para o CET exato, solicite a planilha completa ao banco.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

Quanto de renda preciso para financiar um imóvel? ▼

Os bancos limitam a parcela a 30% da renda bruta familiar. Divida a primeira parcela por 0,30 para saber a renda mínima. Exemplo: parcela de R$ 2.800 exige renda de R$ 9.333. O simulador calcula isso automaticamente quando você informa sua renda no campo opcional.

Posso usar o FGTS para dar entrada? ▼

Sim, desde que o imóvel seja residencial urbano, seja seu primeiro imóvel financiado pelo SFH, esteja na cidade onde você mora ou trabalha, e o valor não ultrapasse o limite do SFH. Preencha o campo FGTS no simulador para ver o impacto no valor financiado e nas parcelas.

Qual a diferença entre SAC e Price no financiamento imobiliário? ▼

No SAC, as parcelas começam maiores e diminuem todo mês — você paga menos juros no total. Na Tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim — mais fácil de planejar, mas o custo total é maior. Em um financiamento de R$ 300.000 por 30 anos a 10,99% a.a., a diferença de custo total pode superar R$ 100.000. Selecione "Comparar SAC e Price" no simulador para ver a diferença exata.

Os bancos financiam 100% do imóvel? ▼

Não. A maioria dos bancos financia entre 70% e 80% do valor do imóvel. Você precisa ter pelo menos 20% a 30% disponíveis como entrada — que pode incluir o FGTS. Algumas fintechs e programas específicos podem ter condições diferentes, mas exigem análise de crédito mais rigorosa.

Vale a pena amortizar o financiamento com o décimo terceiro? ▼

Na maioria dos casos, sim. Especialmente nos primeiros anos, quando a maior parte da parcela é composta por juros. A regra prática: se a taxa do financiamento (ex: 10,99% a.a.) for maior que o rendimento líquido dos seus investimentos (ex: CDB a 90% CDI ≈ 9,5% a.a.), amortize. Use o saldo devedor da tabela do simulador para calcular o impacto de uma amortização extraordinária.

O simulador considera os seguros obrigatórios? ▼

Não — este é um simulador educacional que calcula as parcelas puras de amortização e juros. Os bancos adicionam seguros MIP (vida/invalidez) e DFI (danos ao imóvel), taxa de administração e correção pela TR, o que eleva o valor real da parcela. Para a proposta completa com CET, consulte o banco com os dados do imóvel e seu perfil.